ביום 02.01.2018 ניתנה פסק דין בית המשפט העליון בנוגע לשיטת המיסוי של יחידים המחזיקים בעשרות דירות מגורים להשכרה. הויכוח היה האם עליהם לשלם במסלול הזול של 10% או להימסות כעסק שאז רמת המס מגיעה ל-50%. בית המשפט הכריע כי מדובר בעסק ועל כן לא תחול ההטבה של 10% עבור מספר דירות כה רב.1
בחוזר שהפיצה רשות המיסים, בתחילת החודש (07.02.2018) קבעה הרשות כיצד תנהג החל מעתה בנוגע למיסוי ההכנסה של יחיד בעל מספר דירות מושכרות. הרשות קבעה כי יחיד שבבעלותו מ-10 דירות מגורים מושכרות ומעלה ימוסה כהכנסה מעסק. לגבי יחיד אשר משכיר בין 5 ל- 9 דירות מגורים הוא ימוסה כבעל עסק, אך הוא יוכל לשכנע את הרשות שהיקף ההשכרה לא מגיע לכדי עסק ואז לשלם לפי המס המופחת. עוד קבעה הרשות כי הכנסה מ 4 דירות מגורים להשכרה או פחות לא יחשבו כעסק אלא כהכנסה פאסיבית ויוכלו להימסות על פי מסלול ה-10% המופחת.1
סיווג ההכנסות של יחיד מהשכרת דירות למגורים
כמות דירות מושכרות למגורים סיווג רמת מס
ארבע ומטה ההכנסה פאסיבית 10%
חמש עד תשע עסק אך ניתן להוכחה כהכנסה פאסיבית תלוי בהחלטה
עשר ומעלה עסק 50%
מה יהיו השלכות המדיניות החדשה של מס הכנסה? על פי החוזר של מס הכנסה ישנם 401 יחידים שמחזיקים ברשותם 10 דירות ומעלה. כלומר שאנשים אלה מחזיקים ב- 4010 דירות לפחות. מה יעשו אותם בעלי דירות ? האם ישלמו את המס המלא (50% מהרווחים)? האם יעדיפו למכור חלק מהדירות (או לפחות דירה אחת על מנת להיכנס אל תוך רשימת בעלי ה-9 דירות להשכרה כך שהמס הגבוה לא יחול עליהם-אחרי שהם מתווכחים ומשכנעים את מס הכנסה)? האם יעדיפו לאגד את כלל הדירות תחת חברה מתוך כוונה להשאיר את הנכסים אצלם ? האם למכור את הדירות בישראל (או את חלקן) ולקנות דירות בקפריסין , טורקיה או כל מקום אחר ואז להנות מתשלום בשיעורי מס נמוכים של 15% במסלול הישיר (במקום ב-10% המקומי) וזאת כדי להתחמק מתשלום מס של 50%? האם יימסרו אותם יחידים דירות כמתנות לבני משפחה בגירים (בני זוג, ילדים מעל גיל 19,אחים,הורים)? או אולי פשוט יעלו את מחירי השכירות ויגלגלו אותם על המשכירים כדי שגם הם יישאו בעול?1
ומה יעשו אלה שברשותם 6 דירות, מתוכם 5 דירות מגורים להשכרה? על פי נתוני מס הכנסה מדובר על 1,381 יחידים. האם הם לא יעדיפו פשוט למכור דירה אחת מהמלאי על מנת למנוע סיבוכים מיותרים וריבים עם רשות המיסים? תחשבו שדירות אלה יוצאות למכירה לשוק עכשיו מתוך כוונה להימכר מהר. האין זה יוריד את המחירים?1
החוזר מתייחס ספציפית ל-3004 איש שמשכירים לפחות 5 דירות נוסף על דירת מגוריהם. בחישוב פשוט שערכתי מדובר על קבוצה שמחזיקה במשותף בלפחות 18,580 דירות מכלל הדירות במדינת ישראל (הנתון האמיתי שלא פורסם גבוה יותר) שזו כמות דירות לא קטנה אם משווים אותה ל-99,171 כלל הדירות שנמכרו בישראל בשנת 2017 .1
אני צופה שיהיו מגוון של אפשרויות בהן יפעלו בעלי הנכסים הרבים, מתוך כוונה להמעיט בתשלום המיסים ככל הניתן. במשך כ-15 שנה שיטת השכרת הנכסים ותשלום מס מועט היתה פרקטיקה נפוצה שהזינה את עצמה. רבים ,שיכלו להרשות לעצמם, רכשו דירות רבות כדרך השקעה. כעת כיוון הרוח השתנה ורבים מתוכם ימכרו דירות, רבים יפסיקו לרכוש דירות נוספות ולכן בסופו של דבר-מחירי הדירות ירדו.
ועוד חומר למחשבה יש לי עבור הקוראים שמעוניינים בהורדת מחירי הדירות:1
תפסיקו להביא ילדים ותפסיקו להתגרש. סליחה, אחרי שהתייעצתי עם מבקרת הבלוגים שבביתי אעדן את דבריי: הריבוי הטבעי הגבוה ופיצול המשפחות הנפוץ מגביר את הביקוש לדירות-מה שמעלה את מחיר הדירות הקיימות. כדוגמא אקח מקרה של גירושין: כמות מבקשי הדירה (הלקוחות) מכפיל את עצמו (ממשפחה אחת שצריכה דירה לשני יחידים )על אותה כמות דירות קיימות בשוק. "הקרב על הדירה" בין הלקוחות המתרבים יגרום למחיר הדירות הפנויות בשוק לעלות.1