ביום חמישי ה-21.07.2016 הודיע שר האוצר על כוונתו למסות את המחזיקים ב-3 דירות ויותר באגרה שנתית שסכומה בין 10,000 ₪ (או 12,000 ₪ לפי אתרי אינטרנט מסויימים) ועד ל-37 אלף ₪ לבעלי דירות 5 חדרים.
מהן מטרות התכנית וכיצד האגרה תשפיע בפועל על שוק הנדל"ן? אנסה לענות לפי מיטב הבנתי.1
ראשית, מטרת העל היא להוריד את מחירי הדירות ומטרת הטלת האגרות היא חלק ממטרת העל.1
מטרת הטלת האגרות היא להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן ובעיקר להפחיד משקיעים חדשים מלהיכנס אליו. דברים אלו עשויים לצנן את שוק הנדל"ן שבימיו הלוהטים (לפני מספר חודשים) כשליש מקוניו הורכב ממשקיעים. בדרך זו גם השוק יוצף בדירות למכירה (דרך משקיעים שיפטרו מהדירות), וגם הביקוש לדירות ירד (המשקיעים לא ירוצו לקנות).1
יש לזכור עוד שני דברים: האחד: קצב בניית הדירות בארץ מתקדם באופן מסיבי כשמטרתו המוצהרת היא לכסות את הפער בין ההיצע לביקוש דרך הגדלת ההיצע. השני: תכנית "מחיר למשתכן" שהיא תכנית לקניית דירה במחירים הנמוכים ממחירי השוק יוצאת לפועל בצורה הדרגתית וגם היא תורמת לכך שהביקוש לדירות ירד, (פחות אנשים יקפצו על כל מודעת דירה שמתפנה בשוק מאחר וחלקם יקבל מענה דרך התכנית מחיר למשתכן) מה שיוביל בהכרח לירידת מחירים.1
האם מחירי השכירות יירדו גם הם? בסופו של דבר כן, אם כי זאת לא המטרה המרכזית. המחירים יירדו כאשר מי ששוכר היום יוכל לראות כאופציה ריאלית אפשרות לקנות דירה בהתחשב בכסף שברשותו. היום, גם מי שיש ברשותו הון ראשוני ,שהשיג בעצמו ו/או בעזרת ההורים, לא יכול לקנות דירה או בגלל שהונו נמוך מכדי שהבנק יאשר לו קבלת משכנתא או שסכום החיוב החודשי על המשכנתא שיקבל יהיה גבוה מכדי שיוכל לעמוד בו בהתחשב בהכנסתו. הדבר נובע בגלל מחירי הדירות הגבוהים וההון הראשוני הנמוך. ברגע שמחירי הדירות ירדו, ההון הראשוני יאפשר לקבל משכנתא במחיר שפוי ואז אנשים יעזבו את שוק השכירות וייקנו דירה. חשוב לזכור כי עליית דמי השכירות נבעה בגלל ביקוש עצום לדירות להשכרה מצד מי שאין ביכולתם לקנות בעצמם דירה. כששוק השוכרים ייקטן גם מחירי השכירות ירדו.1
דבר נוסף שמקטין את מחירי השכירות הוא מלאי גדול של דירות לרכישה ולהשכרה. ככל שהשוק גדול יותר לבעלי הדירות אין יכולת להעלות את המחירים. ולראיה, הדוגמא ההפוכה של השנים האחרונות: בשנים בהם לא בנו דירות בקצב גידול האוכלוסיה אלא בקצב נמוך ממנו, נוצר לחץ על מחירי הדירות שנסקו מעלה ואחריהם מחירי השכירות עבור אלה שאינם יכולים להרשות לעצמם קניית דירה וחייבים להשכיר.1
האם ייתכן כי הטלת האגרות דווקא ייגרמו להעלאת דמי השכירות? כלומר שבעל הבית ישית את האגרה על השוכרים ופשוט יעלה את המחיר? כן. ייתכן. במשרד האוצר מסבירים כי הסבירות להעלאת מחירים לא גבוהה מאחר ומספר הדירות המושכרות הוא 600,000 ואילו 58,000 האנשים שבבעלותם 3 דירות מגורים ויותר הם בבחינת טיפה בים שלא יוכלו להתחרות עם יתר המשכירים, כאשר מחיר הדירה אצל אלה לא יעלה. ההסבר הזה קצת דחוק כי ראינו שמחירי השכירות יכולים להמשיך ולעלות וכי הכל שאלה של היצע וביקוש. אם מחירי הדירות לרכישה ימשיכו לעלות ולא תהיה להם ברירה לאזרחים אלא לשכור דירות הם ייקחו את מה שהשוק יציע, גם אם המחיר יעלה והם ישלמו את האגרה עבור אותם 58,000 מרובי דירות.1
לכן, בעצם הכל תלוי וקיים בקצב גידול מלאי הדירות. הוא עיקר העיקרים במלחמה במחירי הדירות. ברגע שהמלאי ידביק את קצב הביקוש המחיר ירד. חשוב גם לשים לב שהמלאי יגדל במקומות בהם קיים ביקוש, כלומר במרכז. משום שבנייה מסיבית בפריפריה תחמיץ את המטרה כאשר אנשים מסיבות של עבודה ואיכות חיים יעדיפו לגור במרכז בשכירות ודירות רפאים יימלאו את הפריפריה.1
כל תכניות המשנה כגון "מחיר למשתכן", "דירה להשכיר" או הטלת האגרות על מרובי הדירות, ייעזרו רק אם מלאי הדירות יגדל. אני מאמין ששר האוצר רוצה ליצור אפקט פסיכולוגי מצנן בשוק הדירות, שיעזור להקדים את הורדת המחירים. אבל הכל תלוי ועומד בהגדלת מלאי הדירות באיזורי הביקוש.1
מראי מקום:1
http://www.themarker.com/realestate/1.3015048
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001141331
http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3693769,00.html
מהן מטרות התכנית וכיצד האגרה תשפיע בפועל על שוק הנדל"ן? אנסה לענות לפי מיטב הבנתי.1
ראשית, מטרת העל היא להוריד את מחירי הדירות ומטרת הטלת האגרות היא חלק ממטרת העל.1
מטרת הטלת האגרות היא להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן ובעיקר להפחיד משקיעים חדשים מלהיכנס אליו. דברים אלו עשויים לצנן את שוק הנדל"ן שבימיו הלוהטים (לפני מספר חודשים) כשליש מקוניו הורכב ממשקיעים. בדרך זו גם השוק יוצף בדירות למכירה (דרך משקיעים שיפטרו מהדירות), וגם הביקוש לדירות ירד (המשקיעים לא ירוצו לקנות).1
יש לזכור עוד שני דברים: האחד: קצב בניית הדירות בארץ מתקדם באופן מסיבי כשמטרתו המוצהרת היא לכסות את הפער בין ההיצע לביקוש דרך הגדלת ההיצע. השני: תכנית "מחיר למשתכן" שהיא תכנית לקניית דירה במחירים הנמוכים ממחירי השוק יוצאת לפועל בצורה הדרגתית וגם היא תורמת לכך שהביקוש לדירות ירד, (פחות אנשים יקפצו על כל מודעת דירה שמתפנה בשוק מאחר וחלקם יקבל מענה דרך התכנית מחיר למשתכן) מה שיוביל בהכרח לירידת מחירים.1
האם מחירי השכירות יירדו גם הם? בסופו של דבר כן, אם כי זאת לא המטרה המרכזית. המחירים יירדו כאשר מי ששוכר היום יוכל לראות כאופציה ריאלית אפשרות לקנות דירה בהתחשב בכסף שברשותו. היום, גם מי שיש ברשותו הון ראשוני ,שהשיג בעצמו ו/או בעזרת ההורים, לא יכול לקנות דירה או בגלל שהונו נמוך מכדי שהבנק יאשר לו קבלת משכנתא או שסכום החיוב החודשי על המשכנתא שיקבל יהיה גבוה מכדי שיוכל לעמוד בו בהתחשב בהכנסתו. הדבר נובע בגלל מחירי הדירות הגבוהים וההון הראשוני הנמוך. ברגע שמחירי הדירות ירדו, ההון הראשוני יאפשר לקבל משכנתא במחיר שפוי ואז אנשים יעזבו את שוק השכירות וייקנו דירה. חשוב לזכור כי עליית דמי השכירות נבעה בגלל ביקוש עצום לדירות להשכרה מצד מי שאין ביכולתם לקנות בעצמם דירה. כששוק השוכרים ייקטן גם מחירי השכירות ירדו.1
דבר נוסף שמקטין את מחירי השכירות הוא מלאי גדול של דירות לרכישה ולהשכרה. ככל שהשוק גדול יותר לבעלי הדירות אין יכולת להעלות את המחירים. ולראיה, הדוגמא ההפוכה של השנים האחרונות: בשנים בהם לא בנו דירות בקצב גידול האוכלוסיה אלא בקצב נמוך ממנו, נוצר לחץ על מחירי הדירות שנסקו מעלה ואחריהם מחירי השכירות עבור אלה שאינם יכולים להרשות לעצמם קניית דירה וחייבים להשכיר.1
האם ייתכן כי הטלת האגרות דווקא ייגרמו להעלאת דמי השכירות? כלומר שבעל הבית ישית את האגרה על השוכרים ופשוט יעלה את המחיר? כן. ייתכן. במשרד האוצר מסבירים כי הסבירות להעלאת מחירים לא גבוהה מאחר ומספר הדירות המושכרות הוא 600,000 ואילו 58,000 האנשים שבבעלותם 3 דירות מגורים ויותר הם בבחינת טיפה בים שלא יוכלו להתחרות עם יתר המשכירים, כאשר מחיר הדירה אצל אלה לא יעלה. ההסבר הזה קצת דחוק כי ראינו שמחירי השכירות יכולים להמשיך ולעלות וכי הכל שאלה של היצע וביקוש. אם מחירי הדירות לרכישה ימשיכו לעלות ולא תהיה להם ברירה לאזרחים אלא לשכור דירות הם ייקחו את מה שהשוק יציע, גם אם המחיר יעלה והם ישלמו את האגרה עבור אותם 58,000 מרובי דירות.1
לכן, בעצם הכל תלוי וקיים בקצב גידול מלאי הדירות. הוא עיקר העיקרים במלחמה במחירי הדירות. ברגע שהמלאי ידביק את קצב הביקוש המחיר ירד. חשוב גם לשים לב שהמלאי יגדל במקומות בהם קיים ביקוש, כלומר במרכז. משום שבנייה מסיבית בפריפריה תחמיץ את המטרה כאשר אנשים מסיבות של עבודה ואיכות חיים יעדיפו לגור במרכז בשכירות ודירות רפאים יימלאו את הפריפריה.1
כל תכניות המשנה כגון "מחיר למשתכן", "דירה להשכיר" או הטלת האגרות על מרובי הדירות, ייעזרו רק אם מלאי הדירות יגדל. אני מאמין ששר האוצר רוצה ליצור אפקט פסיכולוגי מצנן בשוק הדירות, שיעזור להקדים את הורדת המחירים. אבל הכל תלוי ועומד בהגדלת מלאי הדירות באיזורי הביקוש.1
מראי מקום:1
http://www.themarker.com/realestate/1.3015048
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001141331
http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3693769,00.html